Cláusulas para estabilizar alquileres: Clausula Gatillo (Alquileres escalonados)

APCS. Por Gustavo Giacomo. Cláusulas para estabilizar alquileres.: Clausula Gatillo (Alquileres escalonados)

Desde hace ya varios años la inflación afecta a la economía argentina y los precios que se pactan en los contratos no son la excepción a esta problemática.
En el caso de los alquileres, por ejemplo, suele suceder que el valor acordado queda retrasado con el paso del tiempo en relación con la suba general de precios.

El origen del conflicto actual hay que buscarlo en la Ley de Convertibilidad, que vedó la utilización del mecanismo de indexación y cuya prohibición persiste más de veinte años después, pese a que el 1 a 1 y gran parte de la norma quedaron derogadas.

Este método consistía en el uso de un índice de referencia para que el valor pactado inicialmente se vaya actualizando en forma automática, conforme evolucionaba dicho indicador. La negativa fue mantenida incluso por la Corte Suprema que, hace unos años en el caso Massolo, estableció que la restricción seguía firme y consideró que estos instrumentos no son válidos para defenderse de la suba de precios.

Tal impedimento hizo que se recurriera a otros mecanismos, como la inclusión de «cláusulas gatillo» que se utilizan en la actualidad para «puentear» esa restricción vigente. También se hizo común la cancelación de las obligaciones en monedas extrajeras.

Sin embargo, tal como indicaron fuentes consultadas en los últimos tiempos varias inmobiliarias y propietarios comenzaron a pautar incrementos escalonados cada 6 meses en lugar de 12.
Si bien era una práctica común, el número de acuerdos bajo esta modalidad -que pacta con plazos semestrales- va en constante crecimiento.

Incluso, la Justicia validó en una reciente causa que las partes establezcan alquileres «escalonados», siempre que tal proceder no oculte fórmulas indexatorias.
Las fuentes consultadas por este medio remarcaron que en el caso de los contratos de locación de una vivienda, la mayoría de las inmobiliarias suelen incluir un ítem que hace referencia a que las partes volverán a «reconversar» cada 6 meses o un año.

Otra práctica extendida tendiente a evitar que el valor de un alquiler no quede desactualizado es pactar la locación como «obligación alternativa» (según el artículo 635 del Código Civil) a elección del inquilino.

Aquí es donde el pago escalonado a lo largo del tiempo se hace presente. Por ejemplo, acordar $1.500 para el primer año y $1.800 para el segundo, sin hacer ninguna mención a índices de referencia.

Por eso, de mantenerse las actuales condiciones económicas, donde es de público y notorio conocimiento que hay una constante y creciente pérdida del valor adquisitivo del dinero, ha llegado la hora en que las decisiones judiciales se exterioricen en sentencias que comiencen a resguardar -efectiva y concretamente- el derecho de propiedad y el del inquilino y que explícitamente se ocupen de la inflación y sus injustas consecuencias que afectan a todos.

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